재건축 어려워지자 리모델링 '속도'… 강남·강동 노후 단지들 본격 시동

최근 서울 정비사업 시장에 새로운 흐름이 나타나고 있다.

 

 

공사비 상승과 함께 각종 규제가 맞물리면서 재건축·재개발 사업이 점점 더 어려워지자, 일부 노후 아파트 단지들이 리모델링을 현실적인 대안으로 선택하고 있다.

 

 

실제로 지난 10월 14일, 서울시 건축위원회는 강남구 ‘대치현대아파트’와 강동구 ‘고덕아남아파트’의 리모델링 건축심의를 통과시켰다. 두 단지 모두 수직 증축을 통해 기존보다 70가구 이상 늘어날 예정으로, 단순 구조 보강 수준을 넘어 주거 가치와 공급 확대 측면에서도 의미 있는 변화다.

 

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왜 지금 ‘리모델링’인가?

그동안 리모델링은 수익성이 낮다는 이유로 재개발·재건축에 비해 외면받아왔다.
그러나 최근 들어 상황이 크게 바뀌고 있다.

재건축·재개발 사업은 아래와 같은 이유로 점점 추진이 어려워지고 있다.

• 재건축초과이익환수제 적용
• 기부채납 의무
• 이주비 대출 제한 (최대 6억원)

반면 리모델링은 위 규제를 피할 수 있고, 건물을 철거하지 않아 사업 기간이 짧고, 비용 부담도 상대적으로 적다.

또한, 정부의 정책 변화도 리모델링 확산에 힘을 보태고 있다.
9월 국토교통부가 발표한 ‘9·7 대책’에는 대형 평형 리모델링에 대한 1+1 분양 허용, 인허가 절차 간소화, 주택건설사업자 등록 없이도 시행 가능한 조치들이 포함됐다.

 

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건설사들도 발 빠르게 진입 중

시장 변화에 맞춰 주요 건설사들도 리모델링 사업 확대에 나섰다.

• 삼성물산은 ‘넥스트 리모델링’ 브랜드를 런칭했고,
• 현대건설은 대수선 사업을 본격화했다.
• 포스코이앤씨는 ‘잠실 더샵 루벤’에서 국내 최초 수직 증축 리모델링을 성공적으로 진행했다.

이제 리모델링은 틈새전략이 아닌, 주요 건설사들의 중장기 사업 포트폴리오로 편입되고 있는 추세다.

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제도 개선 움직임도 긍정적

국회에서도 리모델링 관련 제도 개선 움직임이 활발하다.

**문진석 의원(더불어민주당)**이 발의한 주택법 개정안에는

• 공사비 검증 도입
• 기존 가구 수 5% 이내의 가구 분할 허용
• 건축위원회 통합심의
• 리모델링 지원센터 설립 확대
• 사업준공 후 조합 해산 규정 신설
  등이 포함돼 있다.

**강대식 의원(국민의힘)**도

• 변경 허가 대상 명확화
• 수직 증축형 리모델링 안전성 검토 1회 통합
• 안전진단 30일 내 실시
  등을 주요 내용으로 한 개정안을 발의한 상태다.

두 법안 모두 국토교통위원회 법안심사소위에 계류 중이며, 국토위의 검토 보고서에서 긍정적인 평가를 받은 만큼, 국회 통과 가능성도 높다는 전망이 나온다.

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재건축이 어려운 구조… 리모델링이 대안 될 수 있다

 

1990년대 이후 지어진 아파트 단지들은 이미 용적률이 300~400%에 달하는 경우가 많아 재건축을 해도 일반분양분 확보가 거의 불가능하다.
심지어 일부 단지는 재건축 추진 시 용적률이 오히려 줄어드는 상황도 발생하고 있다.

여기에 최근 자재값과 인건비 상승으로 공사비까지 급등하면서,
강남 등 일부 고수익 지역을 제외하면 재건축 사업성 확보가 매우 어려운 상황이다.